開元物業中部大區組織員工開展應急救護專題培訓

本報訊(李劍)為了加強員工應急救護知識,提高突發事件的應急救援能力。近日,開元物業中部大區組織各項目員工前往開封市急救中心開展應急救護專題培訓。

在培訓中,急救中心羅松平主任針采用理論學習和實操訓練相結合的方式,針對物業服務的工作性質,就老人、兒童在日常生活中常見的突發疾病與意外傷害的處理做了詳細的講解,并對參訓員工詳細講解了心肺復蘇的操作流程。理論培訓結束后,在急救中心醫生的指導下,所有參訓員工積極練習心肺復蘇的實操訓練,力保每個動作做到規范、標準。此次培訓讓大家受益匪淺,員工紛紛表示通過此次培訓掌握了更專業的應急救護知識,在今后的工作中如果遇到緊急情況,就可以進行初步簡單的有效處理,為醫療機構實施搶救贏得時間,最大限度減少業主的傷害。

發現江西之美

六月的初夏天氣,溫度適宜,在這樣一個適合旅游的季節里,開元物業寧波/余姚區域組織五年以上員工于2018年6月3、4日前往江西,感受江西山水與鄉村的秀麗風光。

兩天的旅行中,微風吹拂,空氣清新。登頂三清山,于霧中觀賞奇石山水,朦朧中別有一番韻味;漫步在中國最美的鄉村小路上,感受小橋流水人家的古韻之風。兩天的旅游中,人與山景、水景交融在一起,鏡頭定格,美不勝收。

開元每年都會開展的老員工旅游活動,給予了大家很多的快樂和愉悅。旅行途中,不僅美景美食令人贊嘆,幾天的朝夕相處,其樂融融中,員工們會盡情感受到開元大家庭的溫暖。每次旅行歸來,在美好的回憶中,大家已開始期盼下次的出行。

 

情濃端午 粽香滿園

為讓社區業主感受到端午傳統節日的內涵,增進鄰里之間的交流與聯系,2018年6月16-18日間,一場場熱熱鬧鬧的端午節社區活動在開元物業寧波、余姚、象山項目舉辦。

當日,各項目眾多業主聚集在活動現場。物業工作人員為業主精心準備好了包粽子、做香包的食材和材料,并和前來參加活動的業主一起包裹著各種端午粽子。大家互相指點、互相幫助、在相互合作、共同努力下,三角形、喇叭形、背包形、長條形,各式各樣的漂亮粽子一個個在大家手中誕生了。在煮棕子的香氣彌漫中,一些業主和參加活動的小朋友也展示出了自己制作的各種香囊。歡聲笑語中,端上桌的粽子更是讓大家大朵快頤。

活動開展期間,各項目也為社區未能前來參加活動的業主準備了粽子,連同節日祝福一起送到了業主家中。

能力擔當的技術“大咖”

張言明同志是小區設施部的一名水電維修工,在進入公司工作以來,十分注重專業知識的學習,牢固樹立終身學的理念,平時除了參加單位組織的學習外,還積極進行業務知識自學。這幾年隨著設備的更新,新材料、新技術不斷應用于現實當中,原來的理論知識已不能適應新的發展需求。為了掌握這些新技術,更好的開展工作,他堅持自學了管道維修、電路設施保養維修等新知識新技能。還自學了電焊技術。他說:“人要活到老學到老,要使自己跟上社會的發展步伐,才不會與社會脫節。”憑著他刻苦鉆研的韌勁,逐步掌握了小區大小設備的基礎維修及保養技術。

作為小區物業的一名維修工,他的工作是繁忙的,無論白天黑夜還是刮風下雨,無論春夏秋冬還是冰雪霜降。他都能做到隨叫隨到,都能做到哪里需要哪里去。去年12月份的一個寒冷的夜晚。用戶家的取暖設備正在全功率運轉,突然一號高層住宅樓整棟停電,接到通知后,張言明不畏嚴寒,迅速趕到現場,經過仔細的排查,原來是由于小區的用電線路設備老化,用戶的用電負荷已超出了線路設備的承受極限,線路起火燒毀供電設備。當時已是晚上十點多鐘,為了不影響住戶的正常用電,張言明馬上開始進行維修。先把燒毀的線路設備進行拆除及清理,又檢查了其它相鄰的設備,確保沒有其它的安全隱患后。從設備倉庫找來新的電纜設備。從剝線,并線到安裝控電設備,每一個環節都顯得專業,緊張有序。維修過程中不停有業主過來詢問情況,他總是笑顏相對,耐心的給業主講解故障原因,談話中還不時穿插一些居民用電安全常識。經過兩個多小時的緊急搶修,再次確認接線端子的牢固后,用電系統終于恢復正常。像這樣的事情,他自己也記不清楚有多少次了,但他從沒喊苦叫冤,就這樣默默無聞的干著。

張言明同志不但對突發事件處理的及時得當,而且平時還注重小區設備的保養維護。

臨近春節,為了使廣大業主過一個祥和、安全的平安年,他對小區的水泵房,高壓配電房及低壓配電柜進行了詳細的檢查及保養,對設備的傳動部分進行打油潤滑,對電柜的接線端子進行緊固。由于用電設施的陳舊老化,隨時都會存在用電安全隱患,輕則燒毀供電設施,重則出現火災事故,直接威脅居民的人身財產安全。為了避免此類事故再次發生,他對全區的用電線路及設施進行了地毯式的排查,發現隱患132處并立即排除,查到的私拉亂接65起,并請業主配合進行積極整改。為小區的用電安全保駕護航。

一路走來,雖然充滿了艱辛與苦累,但他的每一項功績都記錄著他的艱辛與苦累。他用專業、責任展示了他的格盡職守,他用實際行動踐行著他的誓言。相信開元物業因有像他這樣的員工,而將擁有更加燦爛的明天!

物業和業主都要成熟起來

《 人民日報 》( 2015年06月23日 20 版)

好的物業管理,不僅取決于物業公司的成熟度,更取決于業主的成熟度,當然也取決于相關法律的成熟度。

物業管理因其性質決定,無疑是最具市場化特征的行當之一。

所謂物業管理,依照我國物業管理條例,是指“業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”

首先,由誰管、怎么管是物業公司與業主雙向選擇的結果;其次,日常管理也不是由物業公司一方完成,而是由物業公司與業主委員會雙方來完成。自然,管理效果也是由物業公司與業主委員會包括業主行為決定的。任何一方的不作為或行為失當,都會影響物業擁有者的工作生活及環境秩序甚至使之陷入混亂。生活小區尤其如此。因為,現如今,生活小區的許多居民住的都是公寓——高層或低層樓房,也就是說,其物業許多是共有的,屬公共物產,從某種程度上說大家是共存共生的。

業主與物業公司,實際上是主人與管家的關系。業主將自己的物產委托給物業公司來管理,這是產權人對物產的一種處置權。但不是讓管家管,自己就什么都不管了。業主委員會包括業主,有責任督促、協助管家管好自己及大家的物業。

對上述特點,目前我國許多物業公司及小區居民仍缺乏足夠的認識。最明顯的誤區是:物業公司認為我就是來管業主的而缺少服務意識;而業主則認為我就是享受服務的而缺少參與管理、監督管理的意識,缺少公共意識、責任意識。這種認識上的誤區以及對雙方責權利的模糊認識,加之相關制度的缺失及職業素養、個人素養的欠缺,就帶來許多問題,產生許多矛盾。

物業公司方面,不尊重業主權利,擺不正自身位置,管理特別是收費管理缺乏公開透明;只注重贏利,忽視自身管理服務方面存在的問題,如人員素質不高、服務意識和技能不強、服務標準和服務水平低下等,不能按照合同工要求為業主提供質價相符的服務。

業主方面,業主的物業知識缺乏,部分業主習慣于過去的“無償福利型”服務,缺乏“花錢買服務”的消費意識,物業服務費標準低、收繳率低,致使物業企業生存困難,服務難以為繼;有些業主將違章建筑、治安問題、垃圾費收取問題、毀綠種菜等不完全屬于物業管理方面的問題也完全歸罪于物業公司,而不知或無視物業公司無行政執法權的事實;有的業主將前期開發建設環節遺留的配套設施、房屋質量等“先天不足”帶來的后遺癥等問題也視為物業管理問題,并以此為由少繳費或不繳費等。

許多小區未成立業主委員會,一些成立業主委員會的也未履行相應責任,甚至有的借此謀利,等等。業主知情權和選擇權無法得到保證、設施收益權屬模糊、業主委員會無社團法人地位等問題,也時常困擾著住宅小區的物業管理。

由上述問題造成的業主與物業公司的種種糾紛、業主與業主委員會的糾紛不時在現實生活中上演。

自1981年深圳成立第一家物業公司起,我國的物業管理發展已有30多年的時間,而國外發達國家已有100多年。物業管理實際上考驗的不僅是物業公司的水平,更是對業主自治能力的檢驗。因為,選擇不選擇物業公司、選擇什么樣的物業公司,業主是有法律授權的。所以,好的物業管理,不僅取決于物業公司的成熟度,更取決于業主的成熟度,當然也取決于相關法律的成熟度。

萬科物業分拆記:掘金還是流放?

萬科分拆物業管理板塊獨立上市的故事已經講了快一年,近期更是動作頻繁、擴張提速,似乎”好事”已近。

但對于萬科物業的獨立發展,管理層似乎并非信心滿滿。由于擔心傷害“萬科”招牌,萬科物業在對外拓展時采用的也是“睿服務”這一聽上去有些陌生的名字。

從表面上看,由于管理社區基數大,萬科拆分物業管理上市及后續發展社區O2O,都具有一定的優勢。但同時,我們認為,分拆也將暴露萬科物業乃至所有房企物業,在市場化獨立運營后將產生的諸多矛盾。

一、光靠傳統物管故事難圈錢

萬科物業管理的以萬科旗下社區為主,2014年底,公司物業服務已覆蓋中國大陸61個大中城市,服務項目457個,合同管理面積10340萬平方米。

萬科及其他房企如中海、保利、碧桂園等,提出分拆物業管理板塊上市,主要目的是迎合資本市場對“整合”類概念的追捧,希望能借此輪牛市得到較高的估值。拆分成功后,將能通過新融資平臺進行獨立發展,減輕資金壓力。

此前拆分的成功案例主要為花樣年拆分的彩生活,其上市發行價為5.18元,如今股價已翻倍,市值超過100億元,甚至高于母公司花樣年。

然而,資本市場看好彩生活的原因,一方面是其采用的物管模式為酬金制,通過輕資產的運營模式帶來的高毛利;另一方面則是其大力渲染的社區增值服務,即如今十分火爆的社區O2O概念的發展空間;而非僅僅是傳統物業管理業務。

如果單看傳統業務,無論從萬科,還是其他房企的物業管理收入情況來看,盈利水平并不高。萬科2014年物業管理業務實現營業收入19.9億元,營業利潤率為
13.24%,凈利潤僅3.8億元,和其龐大的房地產業務收入相比可謂九牛一毛;金地、招商等物業管理業務2014年僅帶來不到1億元的利潤;碧桂園甚至虧損了0.89億元。

因此,若房企拆分物業管理板塊上市僅是為了發展傳統物業管理業務,以目前的收入水平將很難受到資本市場認同,甚至連盈利都難以保證。

 

萬科物業分拆記:掘金還是流放?

 

二、比彩生活更“輕”的睿服務

正因如此,萬科物業在進行拓展時,主要希望通過輸出“睿服務”體系實現。“睿服務”體系包括了基于移動互聯網的物業服務定制系統“睿平臺”,以及“服務中心”和“管理中心”,還有萬科的業主手機端應用“住這兒”,員工手機端應用“助這兒”,以及EBA遠程設備監控與運營系統、線上管控的“戰圖”系統、客戶管理全息視圖系統等。

“睿服務”的輸出實質上是采用了輕資產模式,只輸出品牌、技術和標準,不輸出人員,也不自行招聘人員加入編制。合作物業公司通過對價的方式,將它現有的項目委托給萬科物業的管理中心管理,合同對價部分的收益歸合作物業公司,合同對價外的收益或虧損歸管理中心。這樣的運營模式和拓展手段與彩生活起家時相似,但比彩生活更“輕”。

彩生活提供的的是“物業管理”,即直接簽約成為社區的物業管理公司,管理面積主要有兩大來源,一種是直接與社區簽訂服務合約,另一種則是通過并購中小物業管理公司管理旗下已經簽約的社區。所有管理的社區,均使用彩生活提供的系統平臺,推廣面向的是“業主”。

而按照萬科物業的設想,睿服務輸出的是“服務體系”,即與社區的物業管理公司而非社區本身簽約,推廣面向的是“物業管理公司”。

若將兩者進行比較,彩生活的優勢在于擴張更為直接,劣勢則在于并購成本將吞噬利潤,但布局完成后或能企穩回升;萬科的優勢在于更輕風險更小,但這樣類似“分包”的模式,對萬科自有以外的社區進行推廣難度大、速度慢。

三、萬科物業市場化三大矛盾漸顯

包括萬科在內的所有大型房企,若要將物業管理分拆上市,將會面臨投資者對盈利的苛刻要求,市場化運作是必然結果。萬科物業正在進行的合伙人改革,也證明了其正在為全面市場化做準備。

事實上,房企物業管理業務的市場化就像是一把鋒利的“雙刃劍”,以至于萬科內部或許也存在一定的顧慮——由于擔心“砸”了“萬科”招牌,在對其他社區拓展時均是以“睿服務”的名義,而非自有社區
“萬科物業”名義。青島天泰愛家物業服務公司、南京金隅紫京府、佰嘉物業與萬科“合作”時,對形式的宣傳口徑均是“睿服務體系輸出”或“加入睿服務聯盟”。

以萬科為例,可以看出房企物業市場化存在三大矛盾:

1、成本管控與服務質量的矛盾。分拆上市后的物業管理公司將加強成本管控,追求利潤,對服務質量可能產生影響。彩生活便是由于上市后的成本壓縮,在多地遭遇了業主大規模維權。漂亮的報表和業主的滿意度似乎難以達到平衡,萬科物業本身在推廣時使用“睿服務”而非“萬科物業”這一知名度含金量更高的招牌,實質上也證明了其自身都對市場化后的管理模式質量缺乏信心。

2、如何利用好自有社區的矛盾。這也是上一點矛盾的推進,自有社區原本是萬科等大型房企最大的優勢,是后續挖掘社區O2O無限可能的“金礦”。然而,如何在不影響客戶體驗的前提下“盤活”
他們的價值,是一大難題。在利用這些“存量”資源的過程中,一旦口碑受損,就會影響新項目的銷售,對于萬科這樣原本便將物業價值計入品牌溢價中的企業來說影響尤其顯著;若不利用,則房企旗下物業管理公司與其他傳統物業、社區O2O相比優勢不再明顯,服務的可復制性強。

3、拓展新市場時采用的模式矛盾。萬科物業不采用與社區簽約的方式擴張,而是與物業管理公司簽約進行輕資產化的服務輸出,簡而言之這其實就是物業管理行業的“層層分包”。在低利潤的物業管理行業,萬科要吸引物業管理公司進行合作,壓力將落在如何通過“睿服務”系統降低成本上——說人話,就是萬科要讓物業公司相信“用睿服務能省錢,省下的錢我們平分”。

綜上,傳統物業管理服務的盈利空間小,與服務質量間存在無法解決的矛盾,因此市場化運作與業主滿意度或將背道而馳。從理想化的角度來看,唯一的解決方式是房企加快對社區O2O業務的探索,培養出新的盈利模式,通過這部分收益對傳統物業管理業務進行補充。但同時,業主是否能養成使用社區O2O服務的習慣,取決于其對傳統物業管理服務的滿意程度,在培育初期有虧損的可能,選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。